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IMMOBILIER: Comment acheter un terrain au Sénégal?

par La Rédaction

Ça y est ! Vous avez bien défini les contours de votre projet de vie et vous vous sentez prêtes de sauter le pas de l’achat immobilier?

Beaucoup d’entre nous considèrent l’achat d’un terrain au Sénégal comme étant risqué et effrayant. En effet, il est fréquent d’entendre parler de scandales et d’arnaques sur ce type de transactions. Cependant, avec les bonnes informations et en prenant toutes les précautions au préalable, il est possible d’acheter un terrain sans risques.

Cela peut être un parcours de combattant surtout lorsqu’on est loin du pays. Mais il est possible de mener à bien son projet dans la plus grande sécurité juridique.Lorsque vous avez identifié un terrain qui semble vous  convenir; il est primordial de ne pas s’arrêter au discours commercial.
Tout agent immobilier, courtier ou même ami qui vous présentera un terrain à la vente, vous  dira qu’il s’agit d’une occasion unique et inespérée et qu’il faut faire vite car « la bonne affaire » ne durera pas longtemps.

Mais le maître-mot lors d’un achat immobilier, quel qu’il soit,  est de prendre le temps : le temps de l’information, le temps de la vérification et même de « l’enquête ».

Je vous le disais déjà dans mon premier billet, connaître à minima les régimes fonciers du Sénégal est une première étape importante.

Au Sénégal, deux régimes fonciers coexistent pour administrer le droit de propriété: le régime de l’immatriculation et celui du domaine national. Toutes les terres du territoire national sont soumises respectivement à ces deux régimes quant à leur gestion et à leur mode d’administration.

Le régime de l’immatriculation recouvre toutes les terres, situées aussi bien en milieu urbain qu’en milieu rural, qui ont fait l’objet d’une immatriculation au nom de particuliers – personne physique ou personne morale.

La propriété foncière au Sénégal

Quant au régime du domaine national, il s’applique sur l’ensemble des terres, aussi bien urbaines que rurales, qui ne sont pas immatriculées et qui relevaient jusque-là du régime du droit coutumier. Ce qui veut dire que ceux qui sont considérés comme les propriétaires ne disposent pas de droit réel. Or, les pratiques courantes font qu’il y a beaucoup de transactions sur les terres du Domaine national notamment à la suite d’attributions par des collectivités locale s(délibérations)…

Deux titres de propriété vous  permettent d’être propriétaires de votre terrain en toute sécurité :

– Le titre foncier individuel, qui donne l’entière propriété inaliénable d’un bien foncier. La transaction et la mutation devra se faire obligatoirement devant notaire.Lorsque vous achetez un terrain qui est un titre foncier, il vous faut  régler auprès du notaire des taxes et droits de mutation allant jusqu’à 18 %. Ce titre est le plus sécurisant dans la mesure où il donne  la pleine et entière propriété (ou copropriété) individuelle d’un bien.

– Le bail emphytéotique, en revanche, est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans). Vous serez dans l’obligation de mettre le terrain en valeur dans un délai de 24 mois. Et vous réglez auprès des services de l’Etat une redevance annuelle. Il s’agit néanmoins d’un droit précaire et révocable. En effet, en échange d’un dédommagement et si l’utilité publique le justifie, l’État peut à tout moment reprendre le terrain.

Mais n’ayez pas de crainte à acheter un terrain en bail, car ce bail peut aussi être converti en titre Foncier individuel. Il n’y a pas d’obligation à acquérir un bail devant notaire mais cela est  fortement recommandé. En revanche si vous souhaitez muter le bail en titre foncier, dans ce cas, il faudra recourir obligatoirement aux services du notaire territorialement compétent.

Bien connaître son vendeur

Recueillez le maximum d’information sur le propriétaire actuel du terrain. Vous pouvez vous rapprocher d’un notaire afin qu’il obtienne de votre vendeur toutes les informations et documents légaux afin de les vérifier :

– L’identité du vendeur, s’il est véritable propriétaire?
– Comment en est-il devenu propriétaire?

L’historique de la propriété de la parcelle est essentiel.

– Le régime matrimonial du propriétaire: si le propriétaire vendeur est marié sous le régime de la communauté des biens et si le bien a été acquis après le mariage, vous le savez, le consentement du conjoint du propriétaire est obligatoire pour la vente.
Toutes ces informations préalables sont cruciales car énormément de litiges fonciers naissent de cette méconnaissance de la véritable identité du propriétaire du terrain.
La transparence doit donc être totale des deux côtés.

Se renseigner sur la situation administrative du terrain

D’abord il est important de connaître la situation exacte du terrain, en zone urbaine ou zone rurale.
Vérifiez ensuite auprès du bureau de la conservation foncière l’état des droits réels du terrain.
Le vendeur n’est pas toujours le propriétaire et les transactions immobilières au Sénégal font malheureusement intervenir de nombreux intermédiaires.

Pourquoi le propriétaire actuel met-il ce terrain en vente? Est-ce un terrain issu d’une succession? Quelle est la situation fiscale de la parcelle? La situation fiscale du terrain vous permet d’exiger la régularisation des impôts et taxes (dans le cas où elles n’auraient pas été payées par le propriétaire). Plusieurs services de l’Etat pourront vous aider à avoir les informations fiables sur le terrain que vous souhaitez acquérir :

Les services de l’urbanisme : vous pouvez demander aux services de l’urbanisme un certificat d’urbanisme qui renseigne sur la destination et les servitudes à respecter et la régularité du lotissement dans lequel se trouve la parcelle.

– Les services du Cadastre: ils  vous communiqueront le numéro d’identification cadastrale de la parcelle qui renseigne sur la situation foncière et domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la parcelle.

Le receveur des Domaines: il pourra fournir des renseignements sur la nature du titre de propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie, permis d’habiter, autorisation d’occuper etc.) et de sa réalité.

– La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers: pour vous informer sur la situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre foncier comme je vous l’indiquais plus haut.

Vous l’aurez compris, chères fafas, acheter un terrain demande une certaine vigilance. Renseignez-vous au maximum, et privilégiez l’accompagnement par un spécialiste : notaire, agence immobilière sérieuse, géomètre-expert, urbaniste ou même un avocat spécialisé en droit immobilier. Leurs conseils vous permettront d’établir des documents en bonne et due forme et d’éviter des escroqueries qui malheureusement font légion dans ce secteur.

Sites à consulter:

http://www.impotsetdomaines.gouv.sn http://www.servicepublic.gouv.sn/http://www.jo.gouv.sn/
https://www.au-senegal.com/IMG/pdf/snarga_loi_nc991.pdf

Fatoumata DIOP LO          
Experte en immobilier

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